在2011年的时候，天津人那时还正处于中北镇与梅江谁更适宜居住的争论当中，就在这个时候，一个名为“北部新城”的概念猝然闯入到楼市的版图里。那个时候，大多数人都觉得这纯粹只是开发商创造出来的词汇，然而，根本没有人能够想到，在十年之后，这里竟然会变成刚需族挤入市区的最后一张车票。

外环补圆催生的第七区

1987年建成的天津外环线，其形状此后未曾改变，直至十二五规划做出给东北部“补圆”的决定。2015年动工的这条调整线，径直将小淀、宜兴埠一片纳入环内。官方文件中出现了一个新名词——第七区，指的是从此环内六区转变成七区。

划入环内并非单纯的轻轻松松就办到的行政调整，往昔买房之人嫌弃的北辰位置的未曾开垦的荒地，在极短时间内摇身一变成了处于市区范围之内的土地，土地价格顺着外环线所形成的圈状呈现跳跃式上涨状态，2013年时那块地周边的住宅用地每达到一亩地就才200万，到了2016年这个价格涨到了600万，原本应是原材料价格低于可消费品价格的规律却提前出现了与以往不同模样的变化景象的情况在此地上演了。

双地铁首发站的虹吸效应

2012年，3号线通到小淀时，终点站周围野草还长满着。8号线规划又在这儿设始发站，双地铁首发的配置，连老城区都眼红。早高峰时，上车就有座，四十分钟能到滨江道，这种通勤优势，让南开河西的白领动了心。

地铁所带来的并非仅仅只是人流，2014年，3号线沿线的国耀上河城开盘，100的价格为8600元，相比周边要贵出2000元，然而依旧吸引来了和平区的投资客，他们进行过仔细算账，相同的一笔钱，在老城区只能买到一间厕所，在国耀上河城这里却能够拿到一套房，笃定的是地铁能够将价格差填平。

产业与生态的化学反应

银河风景区，听起来好似是开发商所包装出来的词汇，然而实际上确实有着规划，这里是永定新河与丰产河交汇之处，政府投入资金进行水系治理以及绿化带打造，意图复刻海河沿线的景观带，曾在2015年龙顺御墅的别墅开盘，冲着这片水景而来的买家占比达到四成。

实在地打着产业牌。陆路港物流园于2013年投入使用，京东、顺丰的仓库一幢幢建起来；高新技术产业区引入了十几家新能源企业。那儿有产业便有就业人口，这些人并非想住宿舍楼，进而直接带动了周边的欧铂城以及景瑞阳光尚城。

品牌房企的抢滩卡位战

在2011年的时候，国耀拿下了小淀地块，那时同行都认为这家公司简直是疯了。等到2013年来临，景瑞、安利先后进场，这个时候大家才明白过来，原来这是在争抢外环补圆之前的原始股。到了2014年，区域里面有7个项目 在同一时间正处于在售状态，仅仅小淀板块一年的供货量就超过了4000套。

出现了产品线也开始竞争激烈这种景象了，景瑞致力于打造低密洋房，国耀专注于弄全明户型这个项目，顺潮专门去做改善大平层这方面。在2015年的时候，龙顺御墅推出了联排别墅，其总价是从300万起步的，相比梅江的同类产品要便宜四成，直接阻断拦截了市区外溢出来的那些有改善需求的客户。

购房者的主动郊区化现象

双街的某一个项目的负责人曾透露过一组数据，在2014年成交的客户之中，来自和平区还有河西区的客户所占比例为37%，南开区域的客户占了28%。这些人并非是没有购买市区老破小住房的能力，而是在仔细计算过后主动选择到其他区域购房的。仅凭借市区那样一套两居室房屋的预算，在这个地方能够换取一套带有电梯的次新三居室住房。

开盘数据具备着更为直观的特性，国耀上河城会在2013年首次开盘之时推出了357套房屋，仅仅历经三小时便实现了清盘，那些成功购买的客户当中有30%在当场就完成了全款交付此项行为，欧铂城身处2015年在加推房屋之际，存在着客户从北京乘坐高铁前来，购买完成之后直接返回北京进行上班的情况，这样的一种现象在过去仅仅是出现在武清这个地方，而如今则开始朝着北部新城这个区域进行漫延，这种现象现在开始向北部新城蔓延。

洼地填平前的最后窗口

北部新城那时平均价格稳稳地处在8000至10000元的范围之内，然而外环线内侧别的区域已然突破了一万五。价格差异的背后其实是城市建设速度的时间落差——道路管网是在2015年才展开全面的动工，重点小学是在2016年才达成签约并落地，商业综合体是在2017年才实现封顶。

有着聪明头脑的人所看到的乃是利用提早三年这件事形成的时间差，先行迈入市场来准备，待到相关配套全部实现之时恰好选择将持有的货进行售出。在2018年有关地铁8号线开始动工的消息被释放出来之后，所处区域范畴内的二手房向外界展示售卖的价格瞬间出现了向上跳跃增长20% 这样的情况。那些于2014年就进行买入操作的人，在历经四年的这段时间里所拥有的资产实现了翻倍的增长，相比去进行炒股而言要稳定得多。

当初你是于哪一个时间点留意到北部新城的呢？是在外环线画圈的那一天，还是在3号线通车的那一瞬间？倘若时间倒流回到2011年，你会不会去赌一赌这里的未来呀？